좋은 아침입니다. まさきん입니다.
부동산 세무를 알아볼 기회가 있어서, 매도할 때 발생하는 중개수수료의 처리 방식을 확인했습니다.
일본 세법상 ‘경비’와 ‘양도비용’은 비슷해 보이지만 실은 서로 다른 개념인데, 이 점을 정리해두고 싶은 포인트였습니다.
중개수수료는 ‘필요경비’가 아니다
가장 먼저 확인한 것은, 중개수수료가 이 둘 중 어디에 분류되는지였습니다.
일본 국세청 안내에 따르면, 토지나 건물을 팔기 위해 지불한 중개수수료는 ‘양도비용’에 포함된다고 되어 있었습니다.
- 필요경비: 그 자산을 유지·관리하기 위해 드는 비용. 수선비·고정자산세 등
- 양도비용: 팔기 위해 직접 드는 비용. 중개수수료·인지세(매도인 부담분) 등
- 중개수수료가 해당하는 쪽은 양도비용
필요경비는 자산을 계속 보유하는 동안의 유지 비용입니다. 양도비용은 매도라는 일회성 거래에 직접 연결된 비용이었습니다. 비슷한 단어지만, 계산상의 처리는 전혀 다른 셈입니다.
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양도비용에 포함되는, 그 밖의 비용
중개수수료 외에도, 양도비용으로 인정되는 비용이 몇 가지 있었습니다.
- 인지세(매도인 부담분)
- 임대 중이던 주택의 퇴거료
- 건물 철거 비용
- 더 유리한 조건으로 팔기 위한 위약금
- 차지권을 매도할 때의 명의변경료
모두 매도라는 행위에 직접 필요했던 지출이라는 공통점이 있습니다.
회계 소프트의 자동 분개에만 맡기면, 착오가 생기기 쉽다
하나 더 마음에 걸렸던 것은, 실무상의 주의점입니다.
사업용 부동산을 매도한 경우, 그 지출을 회계 소프트의 자동 분개 규칙에 맡겨두면 일반적인 필요경비로 처리되어 버릴 가능성이 있다고 합니다.
중개수수료 같은 양도비용은 사업소득의 필요경비가 아니라, 양도소득을 계산할 때 쓰는 비용입니다. 사업용 계좌에서 지불한 경우라도 사업과는 무관한 개인 지출로 구분해서, 사업의 손익 계산에서는 제외해둘 필요가 있다고 합니다. 자동 분개 결과를 그대로 믿지 말고 확인하는 편이 좋을 것 같습니다.
평소의 경비와 처리 방식이 다른 만큼, 놓치기 쉬운 부분이라고 느꼈습니다.
정리
일본에서 부동산을 매도했을 때의 중개수수료는, 필요경비가 아니라 양도비용으로 처리하는 비용이었습니다.
필요경비와 양도비용은 둘 다 ‘부동산에 들어간 돈’이라는 점에서 비슷해 보이지만, 세무상 처리는 별개입니다. 회계 소프트의 자동 분개에만 맡기지 말고, 양도비용에 해당하는 지출이 있는지 한번 확인해두면 안심할 수 있을지도 모릅니다.
세부적인 세제나 처리 방식은 상황에 따라 다릅니다. 실제 신고를 검토할 때는 일본 국세청의 안내나 일본 세무사 등 전문가에게 확인하시길 권합니다.
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