早上好，我是まさきん。
最近因为查了一下日本的不动产税务规则，顺便确认了卖房时产生的中介费该怎么归类。
「必要经费」和「转让费用」，看起来很像，其实是两个不同的概念，这一点我想好好整理一下。
中介费不算「必要经费」
首先要确认的，是在日本的税法里，中介费到底属于「必要经费」还是「转让费用」中的哪一类。
根据日本国税厅的说明，为了出售土地或建筑物而支付的中介费，属于「转让费用」的范畴。
- 必要经费：为维持、管理该资产而产生的费用，比如维修费、固定资产税等
- 转让费用：为出售资产而直接产生的费用，比如中介费、印花税中卖方承担的部分等
- 中介费属于转让费用这一类
必要经费，是持有资产期间产生的维持成本。转让费用，则是与出售这个一次性交易行为直接相关的费用。名字看起来相近，但在计算上的处理方式完全不同。
转让费用还包括哪些其他支出
除了中介费之外，还有几项费用也被认定为转让费用。
- 印花税中卖方承担的部分
- 出租房屋的搬迁补偿费
- 建筑物的拆除费用
- 为达成更有利条件而支付的违约金
- 出售租地权时的过户手续费
这些费用有一个共同点，都是为了完成出售这个行为而直接产生的必要支出。
完全交给记账软件自动分类，很容易出错
另一个我比较在意的地方，是实际操作上需要注意的点。
如果出售的是用于经营的不动产，一旦把这笔支出完全交给记账软件的自动分类规则处理，很可能会被误判成普通的必要经费。
像中介费这类转让费用，并不是经营所得的必要经费，而是用于计算转让所得的费用。据了解，就算是用经营账户支付的，也需要单独记成业主个人的往来支取，从经营的损益计算中剔除出去。自动分类的结果，最好不要直接采信，还是要亲自确认一下比较好。
因为处理方式和日常经费不一样，这部分很容易被忽略，我自己也有这种感觉。
总结
在日本，出售不动产时支付的中介费，并不算必要经费，而是要作为转让费用来处理。
必要经费和转让费用，虽然都是「花在不动产上的钱」，看起来很相似，但在税务上的处理方式完全不同。不要完全依赖记账软件的自动分类，自己确认一下有没有属于转让费用的支出，会更安心一些。
具体的税制细节和处理方式，会因个人情况而有所不同。如果实际要申报，建议参考日本国税厅的说明，或咨询税务师等专业人士确认。
本文包含联盟营销广告。如果您通过本站链接申请相关商品或服务，我们可能会从合作企业获得报酬。此外，运营者是乐天集团的员工，也可能通过员工推荐计划获得报酬。文章内容与评价均基于运营者的真实体验与调查完成，与是否存在广告无关，但请您在阅读前了解上述关系。详情请参阅免责声明与联盟营销说明。 免责声明与联盟营销说明
本文包含机器翻译内容。正式条件请以乐天移动官方网站的多语言页面为准。
如果您对乐天移动的通信区域·信号状况有疑问，可以通过官方的 电波改善调查申请表 进行咨询。
