Chào buổi sáng, mình là Masakin.
Mình có dịp tìm hiểu về thuế bất động sản, và xác nhận lại cách xử lý phí môi giới phát sinh khi bán nhà đất.
“Chi phí cần thiết” và “chi phí chuyển nhượng”, hai khái niệm theo quy định thuế của Nhật Bản, nghe qua tưởng giống nhau nhưng thực ra là hai khoản mục hoàn toàn khác biệt, và đây chính là điểm mình muốn sắp xếp lại cho rõ.
Phí môi giới không phải là “chi phí cần thiết”
Điều đầu tiên mình xác nhận là phí môi giới được phân vào loại chi phí nào.
Theo hướng dẫn của Cơ quan Thuế Quốc gia Nhật Bản, phí môi giới trả khi bán đất hoặc nhà được xếp vào “chi phí chuyển nhượng”.
- Chi phí cần thiết: khoản chi để duy trì, quản lý tài sản. Ví dụ như phí sửa chữa, thuế tài sản cố định
- Chi phí chuyển nhượng: khoản chi phát sinh trực tiếp để bán tài sản. Ví dụ như phí môi giới, thuế tem do bên bán chịu
- Phí môi giới thuộc về nhóm chi phí chuyển nhượng
Chi phí cần thiết là chi phí duy trì phát sinh trong suốt thời gian còn giữ tài sản. Còn chi phí chuyển nhượng là chi phí gắn trực tiếp với giao dịch bán, một sự kiện chỉ diễn ra một lần. Hai từ nghe có vẻ giống nhau, nhưng cách xử lý trong tính toán thuế lại hoàn toàn khác nhau.
Khi bấm vào, trang đăng nhập Rakuten sẽ mở ra. Đăng nhập xong sẽ thấy nội dung chương trình.
Những chi phí khác cũng được tính vào chi phí chuyển nhượng
Ngoài phí môi giới, có một số chi phí khác cũng được công nhận là chi phí chuyển nhượng.
- Thuế tem, phần do bên bán chịu
- Tiền đền bù di dời trả cho người thuê, khi bán nhà đang cho thuê
- Chi phí phá dỡ công trình
- Tiền phạt vi phạm hợp đồng phải trả khi hủy hợp đồng bán đã ký, để chuyển sang bán với điều kiện có lợi hơn
- Phí sang tên khi bán quyền thuê đất
Tất cả đều có điểm chung là những khoản chi cần thiết trực tiếp cho việc bán.
Nếu chỉ dựa hoàn toàn vào tính năng tự động hạch toán của phần mềm kế toán, rất dễ bị sai
Một điều khác mình cũng lưu tâm là điểm cần chú ý trong thực tế xử lý.
Có vẻ như trong trường hợp bán bất động sản dùng cho kinh doanh, nếu để quy tắc tự động hạch toán của phần mềm kế toán tự xử lý khoản thanh toán này, nó có khả năng bị ghi nhận nhầm thành chi phí cần thiết thông thường.
Chi phí chuyển nhượng như phí môi giới không phải là chi phí cần thiết của thu nhập kinh doanh, mà là chi phí dùng để tính thu nhập chuyển nhượng. Dù thanh toán từ tài khoản dùng cho kinh doanh, khoản này vẫn cần được phân loại như một khoản rút vốn của chủ doanh nghiệp, và loại ra khỏi tính toán lãi lỗ của hoạt động kinh doanh. Tốt nhất không nên tin tuyệt đối vào kết quả hạch toán tự động, mà nên tự kiểm tra lại.
Vì cách xử lý khác với chi phí phát sinh hàng ngày, mình cảm thấy đây là phần dễ bị bỏ sót.
Tổng kết
Phí môi giới khi bán bất động sản là khoản chi được xử lý như chi phí chuyển nhượng, không phải chi phí cần thiết.
Chi phí cần thiết và chi phí chuyển nhượng đều giống nhau ở điểm là “khoản tiền liên quan đến bất động sản”, nhưng cách xử lý theo quy định thuế lại là hai việc khác nhau. Thay vì để phần mềm kế toán tự động hạch toán hoàn toàn, có lẽ nên tự kiểm tra lại một lần xem có khoản thanh toán nào thuộc chi phí chuyển nhượng hay không, để yên tâm hơn.
Chi tiết và cách áp dụng quy định thuế sẽ khác nhau tùy theo từng trường hợp cụ thể. Khi thực sự cân nhắc khai thuế, mình khuyên bạn nên kiểm tra hướng dẫn của Cơ quan Thuế Quốc gia Nhật Bản, hoặc tham khảo ý kiến chuyên gia như kế toán viên thuế.
Khi bấm vào, trang đăng nhập Rakuten sẽ mở ra. Đăng nhập xong sẽ thấy nội dung chương trình.
Bài viết này có chứa quảng cáo liên kết. Nếu bạn đăng ký sản phẩm hoặc dịch vụ qua liên kết trên trang này, chúng tôi có thể nhận được hoa hồng từ đối tác. Ngoài ra, người vận hành trang là nhân viên của Rakuten Group và có thể nhận thù lao qua chương trình giới thiệu nhân viên. Nội dung và đánh giá trong bài được viết dựa trên trải nghiệm thực tế và tìm hiểu của người vận hành, không phụ thuộc vào việc có quảng cáo hay không, nhưng mong bạn đọc với sự hiểu biết về mối quan hệ trên. Chi tiết xem tại phần Miễn trừ trách nhiệm & Tiết lộ liên kết. Miễn trừ trách nhiệm & Tiết lộ liên kết
Bài viết này có sử dụng dịch máy. Vui lòng tham khảo trang đa ngôn ngữ trên website chính thức của Rakuten Mobile để biết điều kiện chính xác.
Nếu bạn có thắc mắc về khu vực phủ sóng hoặc chất lượng tín hiệu của Rakuten Mobile, có thể liên hệ qua mẫu đề nghị khảo sát và cải thiện sóng chính thức.
